Краснотурьинцы недовольны работой УК, но расторгнуть договор не могут

Расставание с управляющей компанией: болезненно, хлопотно и… невозможно?

Уйти от управляющей компании, работой которой недовольны собственники квартир, не так-то и просто, хотя чиновники различных уровней заверяют в обратном. Одного желания и решения общего собрания жильцов (даже если решение принято единогласно) – недостаточно. И судебная тяжба не всегда поможет – выиграв суд в первой инстанции, можно проиграть в кассационной, и дело будет направлено на пересмотр. Именно в такой ситуации оказались жители дома № 25 по ул. Микова.

Претензии собственников

Жители решили расторгнуть договор со своей управляющей организацией «ТеплоКомСервис» из-за того, что качество оказываемых услуг, по их мнению, оставляет желать лучшего. За время управления «ТКС» – с 1 января 2008 года по сегодняшний день – жители ни разу не получили ПОДРОБНОГО отчета о проведенных работах. На высказанные по этому поводу замечания специалисты «ТКС» внимания не обращали, а телефонные звонки – игнорировали. Осенью 2008 года со счета дома было снято около 18 тысяч рублей – за ремонт единственного подъезда трехэтажки. При этом ремонт подъезда, считают жители дома, был выполнен некачественно: покрашенный пол «облез» уже через пару месяцев. Люди говорят, что пол в подъезде стал выглядеть даже хуже, чем до ремонта. Тогда собственники запросили в управляющей организации смету на ремонт подъезда, но им было отказано.
В 2009 году «ТКС» сминусовало за счет статьи «Капитальный ремонт» более 23 тысяч рублей – на установку общедомового прибора учета холодной воды. Сам же прибор появился только в апреле 2010-го. И только после того, как жители начали требовать ответа с «ТКС» – на что израсходованы деньги? Правда, от счетчика холодной воды толку нет до сих пор. Первый прибор учета вышел из строя через три месяца, а до замены поломанного счетчика на новый опять прошло несколько месяцев. Сейчас он установлен, но, говорят жильцы дома, не функционирует. По крайней мере, его показания никоим образом не отображаются в начислениях платы за холодную воду.
Еще одна большая претензия – некачественная уборка придомовой территории. «Траву скашивают и оставляют гнить под нашими окнами, – от имени жильцов дома рассказывает пенсионерка Лариса Коршунова. – Три года мы просили «ТеплоКомСервис» убрать ее, но услышали нас только в 2010-м – траву сгребли в одну кучу и снова оставили. Эта куча дважды горела, приходилось вызывать пожарных».

«ТеплоКомСервис»: услуги оказывали должным образом

Управляющая организация претензии собственников квартир на свой счет не принимает – и в ответах жильцам, и на суде представители «ТКС» утверждали, что все работы проводились надлежащим образом. И отчеты предоставлялись своевременно (надо отметить, отчеты достаточно сжатые, без подробных расшифровок, и жителям с трудом удается выяснить, на какие цели были потрачены собранные средства – Прим. ред.), а про некачественный ремонт подъезда работники «ТКС» так вообще, якобы, впервые на суде услышали – раньше никаких жалоб не поступало. Собственно, за все время сотрудничества существенных претензий в связи с некачественным обслуживанием дома, заявили в суде представители УК, тоже не было. И прибор учета холодного водоснабжения работает исправно.
Своими заслугами перед домом № 25 по ул. Микова «ТКС» считает следующее: все заявки от населения выполнялись своевременно; коммунальные услуги предоставлялись в полном объеме и надлежащего качества, управляющей компанией установлен козырек над подъездом. А это значит, что смысла в расторжении договора нет…

Решение принято, но – нужно пересмотреть

Так как управляющая организация «ТеплоКомСервис» не приняла во внимание решение собственников о расторжении договора, а прокуратура не стала вмешиваться в гражданско-правовые отношения, жители дома № 25 по ул. Микова пошли в суд. Судебное заседание состоялось 15 декабря 2010 года, когда, например, выяснилась одна любопытная деталь – люди на руках имеют упрощенный вариант договора с управляющей компанией. С полной версией документа – по желанию, конечно – каждый может ознакомиться в управляющей организации. При этом в самом договоре прописано, что «Порядок управления многоквартирным домом, являющийся приложением к договору, хранится у старших по дому». По словам Ларисы Коршуновой, жительницы дома № 25 по ул. Микова, приложения у них на руках как не было, так нет до сих пор. «Мы его впервые на суде увидели», – говорит Лариса Георгиевна. И о двух вариантах договора, и о «праве» ознакомиться с полной версией люди тоже узнали лишь в суде.
В декабре судебное решение было в пользу жильцов – «ТКС» обязали расторгнуть договор. Управляющая организация направила кассационную жалобу в областной суд, мол, не могут собственники в одностороннем порядке отказаться от их услуг, раз уж они все хорошо делают и поводов придираться к ним у людей быть не может. Коллегия областного суда 1 февраля 2011 года решила, что «вывод суда о наличии у истцов права на отказ от исполнения заключенных ими с ответчиком договоров управления многоквартирным домом сделан без выяснения юридически значимых обстоятельств и не основан на доказательствах». Областной суд отменил решение городского суда и направил дело на новое рассмотрение, рекомендовал собственникам уточнить предмет иска и представить соответствующие доказательства. Очередное предварительное слушание состоится в городском суде в конце апреля.

Мнение эксперта

Николай Пожарук, независимый юрист г. Серова: «К суду нужно готовиться тщательно»

– Это только кажется, что гражданские процессы легко выигрываются. На самом деле выиграть достаточно сложно. Если истец ссылается на какой-то факт, он должен его доказать. Видимо, в данном случае истцы были плохо подготовлены. Например, для судебного заседания нужно приложить копии всех письменных обращений в управляющую организацию. Телефонные обращения особой роли не играют – поговорили и поговорили. Другое дело, если была письменная заявка, которая осталась без внимания. По закону, на письменный запрос управляющая компания должна ответить в течение 30 дней, если требуется проведение проверки. Если ответ может быть предоставлен незамедлительно – такой, как, например, смета расходов на ремонт подъезда – то в течение пяти дней. Вообще жильцы дома имеют право запрашивать у управляющей организации любую документацию, связанную с их домом, и не могут получить отказ. Нет информации, должна быть жалоба в прокуратуру, так как нарушается закон.
Жителям дома нужно тщательно подготовиться к следующему судебному заседанию. Нужен хороший юрист или грамотный человек, который сможет в суде с юридической точки зрения обосновать, чем именно недовольны жильцы. А в качестве доказательств необходимо использовать всю письменную переписку с управляющей организацией, можно приложить фотографии, где, например, зафиксирован покосившийся фундамент и прочие свидетельства некачественных услуг.

Законным основанием расторжения договора является истечение его срока действия. Однако договор можно расторгнуть и не дожидаясь конца его срока действия, если со стороны управляющей компании имеются нарушения, а именно:

• отказ в предоставлении информации или непредоставление ее в течение пяти рабочих дней;
• невыполнение услуг или работ;
• оказание услуг в неполном объеме или ненадлежащего качества.

Жилищный кодекс дает право собственникам в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, если она не выполняет условий договора. Причем имеются в виду любые условия, не только существенные, однако суды смотрят на ситуацию в совокупности.