В начале было слово…

Исключительно важный момент, произошедший в современной системе ЖКХ и коснувшийся практически каждого (при этом подавляющим большинством оставшийся незамеченным), произошел 29 декабря 2004 года. Именно в этот день был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

Александр Катаев

На сегодняшний день ЖК РФ является основным документом, регламентирующим отношения в сфере управления и распоряжения общим имуществом собственников многоквартирных домов, включая его содержание и ремонт, предоставление коммунальных услуг гражданам и т.д.

На протяжении прошедших 10 лет законодатель 39 раз вносил в кодекс те или иные изменения, но основной подход, заложенный изначально, остался неизменен.

Во главу угла был поставлен СОБСТВЕННИК. Собственник и его решения.

На практике это выразилось в том, что на граждан (и юр.лиц), являющихся собственниками помещений в многоквартирных домах, «свалился ком» прав и обязанностей, к реализации которых большинство оказалось просто не готовы. Не готовы и в связи с недостатком или «непрофильностью» образования, нежеланием разбираться в ситуации, отсутствием веры в реальность что-либо изменить, да и просто из-за недостатка информации. А, как известно, «отсутствие информации порождает слухи и панику».

В 2006 году жители Краснотурьинска впервые столкнулись с необходимостью «принять решение». Первые собрания в форме заочного голосования проводились во всех многоквартирных домах города по выбору управляющей организации, в качестве которой было предложено МУП «Городское управление ЖКХ». Альтернативы на тот момент просто не было.

Буквально через год в городе появилась (декабрь 2006) и приступила к управлению (апрель 2007 г.) первая коммерческая управляющая организация – ООО «Управляющая жилищная компания Ресурс», начав свой путь с управления шестью домами Заречного района.

В течение лета 2007 года собственниками практически всех многоквартирных домов города были проведены заочные голосования по выбору новых УК. И уже осенью того же 2007-ого на территории города работали:

1. ООО «УЖК Ресурс»;
2. ООО «УО «ТеплоКомСервис»;
3. ООО «Квартал»;
4. ООО «Коммунальный стандарт»;
5. ООО «Ремстройгарант»;
6. ООО УК «Наш дом»;
7. МУП «ГУ ЖКХ» (у которого остались МКД с наименее активным и наименее платежеспособным населением).

На протяжении прошедших семи лет было незначительное движение УК в данном секторе: прекратили свою деятельность МУП «ГУ ЖКХ» (жилфонд перешел под управление вновь созданного МУП «Муниципальный жилищный фонд», а затем по различным УК), ООО УК «Наш дом» (МКД перешли в ООО «УО Наш дом», а затем ООО «Вектор», ставшее по сути не УК, а просто обслуживающей организацией), ООО «Ремстройгарант» (бОльшая часть МКД по решению собственников перешла в «Ресурс»).

Несмотря на то, что причиной ухода с рынка тех или иных УК были экономические причины (в первую очередь значительная задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов и все возрастающие долги населения), реализация передачи функции управления была возможна на основании решения общего собрания собственников каждого конкретного дома. Как правило, это осуществлялось опять же путем заочного голосования, не смотря на то, что причиной ухода с рынка тех или иных УК были экономические причины (в первую из за недостатка информации.

На сегодняшний день на рынке осталось четыре управляющие организации: «ТеплоКомСервис», «Ресурс», «Квартал» и «Коммунальный стандарт». Часть домов входит в состав ТСЖ (объединенные ассоциацией многоквартирных домов), а некоторые выбрали непосредственный способ управления (на обслуживании у «Вектора») или вообще остались без обслуживания – МКД п.Воронцовка одни из самых проблемных по желанию оплачивать потребленные ЖКУ. Как следствие, после ухода УК «Наш дом» так и не определились с выбором, ни кому не платят четыре года и не обслуживаются вообще. Как следствие, любая «мало мальская» проблема становится порой настоящим непреодолимым обстоятельством, ЧП.

Следующим значимым периодом было массовое создание в городе товариществ собственников жилья и последовавшее участие города в реализации программы капитальных ремонтов многоквартирных домов. Краснотурьинск дважды принял участие в этой программе (2008 и 2009 годы). В этот период в городе ремонтировались кровли, фасады, внутридомовые сети. При этом, в соответствии с условиями софинансирования доля собственников (в большей части обычных жителей) составляла всего 5% от общего объема финансирования.

И опять же создание ТСЖ, определение перечня и стоимости работ (в т.ч. и те самые 5%) проводилось только по решению собственников.

При этом многие, подписывая реестры голосования или бланки решений, даже не вчитывались в текст документа, удовлетворившись лишь устной информацией. Отсюда и частые утверждения, что «Я не голосовал», которые после проверки документов и сверки подписей, как правило, снимаются.

Как уже было сказано, «собственники принимают решение». Практически по всем вопросам, связанным с управлением и распоряжением имуществом.

При этом необходимо подчеркнуть ряд принципиальных моментов:

1. Решение многих вопросов (выбор способа управление, совета дома, утверждение размера платы за жилое помещение и т.д.), является не правом, а обязанностью собственников;

2. Решение принимает только СОБСТВЕННИК. Собственники есть практически у каждого помещения (напр. собственником муниципального жилья является «Комитет по управлению муниципальным имуществом»).

3. Собственники жилых и нежилых помещений в своих правах и обязанностях (в т.ч. в процессе голосований) равны;

4. Собственники принимают решение в зависимости от своей доли в общем имуществе (т.е. не количеством, а площадью занимаемых помещений);

5. Для принятия легитимного решения общее собрание собственников должно обладать необходимым кворумом (для решения большинства вопросов более 50%).

6. Часть вопросов (за исключением распоряжения общим имуществом и использованием средств) решается простым большинством от принявших участие в голосовании (при наличии кворума);

7. Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом (например аренда подвала) и средствами (в т.ч. выполнение работ по капитальному ремонту) могут быть решены лишь при согласии не менее 2/3 (66,6%) от общего количества собственников.

Давно прошло время, когда все решения, касающиеся жителей многоквартирных домов принимал кто-то другой.
Необходимо ясно осознать, что МКД является такой же собственностью, как и частный дом. Отличие лишь в количестве владельцев и размере их долей. Только после полного сознания этой простейшей истины возможны качественные изменения состояния наших домов. Изменения эти возможны в двух основных направлениях:

Первое и самое, пожалуй, важное – это отношение жителей к своему имуществу, не ограничиваясь входной дверью в квартиру. Ведь лестничная площадка, подъезд, фасад, двор наконец, это ведь тоже наше, родное. Не зря ведь в ЖК сказано, что «собственникам помещений на праве долевой собственности принадлежит общее имущество…». И если сегодня ты (твой ребенок или его друзья, пришедшие в гости) изрисовал стену в подъезде, то красить ведь ее будут за наш счет (причем всех жителей дома).

Второе направление, вытекающее опять же из первого – это изменение взаимоотношения со своей управляющей компанией. Как известно «кто платит, тот и музыку заказывает». Только вот УК на сегодняшний день «заказов» этих не слышит и «играет» на свое усмотрение. Не обязательно плохо, просто порой не так, как некоторым бы хотелось. И хотя во многих МКД уже есть дирижеры (в виде советов дома), тем не менее изменения видны далеко не везде. Ведь «заказа-то» (решения общего собрания собственников) как правило так и нет. Не будет решения, не будет и необходимой собственникам музыки, в виде определенных работ, услуг и т.д.

За помощью в организации собраний, подготовке необходимых документов и т.д. всегда можно (и нужно) обратиться в свою УК.
Еще раз подчеркну, что инициатором общего собрания может быть только собственник помещения в МКД. Задача других собственников (да и нанимателей тоже) поддержать эту инициативу, выйти на собрание, принять участие в обсуждении насущных вопросов и принять решение. Решение, нужное самим собственникам.

Решение – это начало всего!